En bref
- Le bailleur assure les murs et la structure du bâtiment (assurance propriétaire non occupant).
- Le locataire assure son contenu, ses aménagements, sa responsabilité d'occupant et son activité, via sa MRP.
- Le bail impose presque toujours d'assurer les risques locatifs et de fournir une attestation chaque année.
- Surveillez la clause de renonciation à recours et les règles de copropriété : elles modifient la répartition entre assureurs.
- Les deux contrats sont complémentaires : ils ne font pas double emploi.
Le principe : chacun assure son bien
La logique de l'assurance d'un local loué tient en une phrase : chacun assure ce qui lui appartient et ce dont il répond. Le propriétaire est responsable du bâtiment ; le locataire, de ce qu'il apporte et de la façon dont il occupe les lieux.
Côté bailleur, l'enjeu est de protéger les murs et de couvrir sa responsabilité de propriétaire, même quand le local est occupé par un tiers. C'est le rôle de l'assurance propriétaire non occupant.
Côté locataire, la Multirisque Professionnelle couvre tout ce qui fait tourner l'activité : le matériel, le stock, les aménagements, la responsabilité envers les clients et les dommages éventuellement causés au local loué.
La répartition poste par poste
Le tableau ci-dessous récapitule, pour chaque poste, qui du locataire ou du bailleur en assume la couverture :
| Poste | Locataire | Bailleur |
|---|---|---|
| Les murs et la structure du local | Non : ce n'est pas son bien. | Oui, en tant que propriétaire du bâtiment, via une assurance propriétaire non occupant. |
| Le contenu professionnel (matériel, mobilier, stock) | Oui : c'est le cœur de la MRP du locataire. | Non : le contenu appartient au locataire. |
| Les aménagements et embellissements du locataire | Oui : cloisons, comptoir, vitrine installés par ses soins. | En principe non, sauf clause particulière du bail. |
| La responsabilité en tant qu'occupant (risques locatifs) | Oui : dégâts causés au local loué (incendie, dégât des eaux). | Non : c'est une responsabilité de l'occupant. |
| La responsabilité civile envers les tiers et clients | Oui : via la RC exploitation de sa MRP. | Uniquement pour ce qui relève du bâtiment (vice de construction, parties communes). |
| La perte d'exploitation après sinistre | Oui : c'est son activité qui est interrompue. | Non : le bailleur peut couvrir sa perte de loyers, pas votre chiffre d'affaires. |
À retenir : le poste le plus souvent oublié est celui des aménagements du locataire (cloisons, comptoir, vitrine intérieure). Financés par vous, ils vous appartiennent et doivent figurer dans votre capital assuré, sous peine de sous-assurance.
Les points de vigilance du bail
Au-delà du principe général, quelques clauses du bail et situations particulières méritent une attention spéciale :
1 L'obligation d'assurance inscrite au bail
La quasi-totalité des baux commerciaux imposent au locataire d'assurer les risques locatifs et de fournir une attestation chaque année. Ne pas le faire peut constituer un motif de résiliation du bail à vos torts.
2 La clause de renonciation à recours
Certains baux prévoient que bailleur et locataire renoncent mutuellement à se retourner l'un contre l'autre après sinistre. Vérifiez sa présence : elle change la manière dont les assureurs se répartissent la charge.
3 Les parties communes et la copropriété
Dans un immeuble en copropriété, l'assurance de l'immeuble couvre les parties communes. Votre MRP prend le relais pour votre local privatif et son contenu : les deux se complètent.
4 Le local vacant entre deux occupants
Un local vide n'est pas sans risque : dégât des eaux, squat, incendie. La couverture du local inoccupé relève alors du propriétaire, via une assurance dédiée.
Le bon réflexe : relisez la clause « assurances » de votre bail avant de souscrire. Elle liste précisément les garanties que le bailleur exige et vous évite de découvrir une exigence non couverte le jour d'un contrôle d'attestation.
Deux contrats complémentaires
La crainte fréquente est de payer deux fois pour la même chose. Rassurez-vous : l'assurance du bailleur et celle du locataire ne se recouvrent pas, elles s'emboîtent. En cas de sinistre, chaque assureur intervient sur son périmètre, puis exerce au besoin un recours contre l'autre.
- Un incendie parti de votre local : votre garantie risques locatifs répond des dommages au bâtiment loué, votre garantie contenu indemnise votre matériel.
- Un dégât des eaux venu de l'étage : votre MRP vous indemnise, puis se retourne vers l'assureur du responsable.
- Un vice de construction : c'est la responsabilité du propriétaire et de son assurance, pas la vôtre.
L'essentiel est donc de bien calibrer votre MRP sur votre périmètre : contenu, aménagements, responsabilité et perte d'exploitation. Pour un rappel des garanties de base, voyez notre page sur l'assurance d'un local commercial.
Questions fréquentes sur l'assurance d'un local loué
Le locataire d'un local commercial doit-il s'assurer ?
Oui, dans la quasi-totalité des cas. Le bail commercial impose au locataire d'assurer les risques locatifs : les dommages qu'il pourrait causer au local qu'il occupe (incendie, dégât des eaux) ainsi que son contenu professionnel. Le bail exige généralement une attestation d'assurance remise chaque année au bailleur. À défaut, le propriétaire peut engager une procédure.
Qui assure les murs, le locataire ou le propriétaire ?
Les murs et la structure du bâtiment relèvent du propriétaire, qui les couvre via une assurance propriétaire non occupant (PNO). Le locataire, lui, assure son contenu, ses aménagements et sa responsabilité d'occupant au titre de sa Multirisque Professionnelle. Les deux contrats sont complémentaires et ne font pas double emploi.
Qu'est-ce que la garantie des risques locatifs ?
C'est la garantie qui couvre les dommages que le locataire cause au local qu'il occupe : un incendie ou un dégât des eaux qui part de son local et endommage les lieux loués. Elle est presque toujours exigée par le bail et fait partie des garanties de base d'une MRP de locataire. Elle ne couvre pas le contenu, qui relève d'une garantie distincte.
Le bailleur peut-il exiger une assurance précise ?
Le bail peut imposer au locataire d'assurer certains risques minimaux (risques locatifs, recours des voisins et des tiers) et de le prouver par une attestation. Il ne peut en revanche pas vous imposer un assureur donné : vous restez libre de choisir votre compagnie, tant que les garanties demandées au bail sont bien présentes.
Que couvre l'assurance du propriétaire bailleur ?
L'assurance propriétaire non occupant couvre le bâtiment et la responsabilité du propriétaire liée à la structure (vice de construction, défaut d'entretien, parties dont il a la charge). Elle peut aussi garantir sa perte de loyers après un sinistre. Elle ne couvre ni votre contenu, ni votre activité, ni votre responsabilité d'exploitant : c'est votre MRP qui s'en charge.
Que se passe-t-il en cas de sinistre venu d'un autre local ?
Si le dommage provient d'un autre occupant ou des parties communes, votre assureur vous indemnise puis exerce un recours contre le responsable ou son assureur. La présence d'une clause de renonciation à recours dans le bail peut toutefois modifier ce mécanisme. Conservez toujours les preuves du sinistre pour faciliter la répartition entre assureurs.
Pour aller plus loin
- →Découvrez les garanties d'une assurance Multirisque Professionnelle pour votre local loué.
- →Avant de vous engager, voyez comment réussir l'état des lieux d'un local commercial.
- →Vous envisagez de partir ? Consultez les règles pour résilier un bail commercial.