Propriétaire bailleur

Assurance propriétaire bailleur : vos obligations et les garanties indispensables

Vous louez un local professionnel ? En tant que propriétaire bailleur, vous avez des obligations d'assurance et une responsabilité envers votre locataire et les tiers. Découvrez les garanties essentielles pour protéger votre patrimoine.

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Vos obligations en tant que propriétaire bailleur

En tant que propriétaire d'un local professionnel loué via un bail commercial ou un bail professionnel, vous êtes soumis à plusieurs obligations légales en matière d'assurance et de responsabilité.

Ce que dit la loi

  • Loi Alur (2014) : en copropriété, vous devez souscrire a minima une assurance responsabilité civile en tant que copropriétaire non occupant
  • Code civil (art. 1719) : vous êtes tenu de délivrer un local en bon état et d'en assurer l'entretien structurel (toiture, murs porteurs, fondations)
  • Responsabilité du fait des choses (art. 1242) : vous êtes responsable des dommages causés par le bâtiment dont vous êtes propriétaire

Vos obligations dans le bail commercial

Le bail commercial (3/6/9) définit la répartition des obligations entre propriétaire et locataire. En règle générale :

  • Le propriétaire assure le gros oeuvre et la structure du bâtiment
  • Le locataire assure son activité, son contenu et les risques locatifs
  • Le bail peut imposer au locataire de justifier d'une assurance MRP sous peine de résiliation
  • Le propriétaire doit veiller au respect des normes de sécurité du bâtiment (électricité, ERP, accessibilité)

Quelle assurance pour un propriétaire bailleur de local professionnel ?

Plusieurs contrats d'assurance s'adressent aux propriétaires bailleurs. Voici les trois principaux à connaître.

1

Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant)

Le contrat principal du propriétaire bailleur. La PNO protège le bâtiment contre les sinistres (incendie, dégât des eaux, catastrophe naturelle) et couvre votre responsabilité civile de propriétaire. Elle intervient aussi pendant les périodes de vacance locative.

Indispensable 15 à 80 €/mois selon le local
2

Garantie Loyers Impayés (GLI)

La GLI protège vos revenus locatifs en cas de défaillance du locataire. Elle couvre les loyers impayés (généralement jusqu'à 24 ou 36 mois), les frais de contentieux et les éventuelles dégradations locatives. Un filet de sécurité essentiel pour sécuriser votre investissement.

Recommandée 2,5 à 5 % du loyer annuel
3

Protection juridique bailleur

En cas de litige avec votre locataire (non-paiement, non-respect du bail, travaux non autorisés, trouble de jouissance), la protection juridique prend en charge les frais d'avocat, d'expertise et de procédure. Elle peut aussi intervenir en cas de conflit avec la copropriété ou un voisin.

Utile 5 à 15 €/mois

Les garanties indispensables pour le propriétaire bailleur

Au-delà du choix du contrat, voici les garanties que votre assurance de propriétaire bailleur doit absolument inclure.

⚖ RC propriétaire

Couvre les dommages causés aux tiers du fait du bâtiment : chute d'éléments de facade, effondrement, défaut de sécurité. Obligatoire en copropriété (loi Alur).

🔒 Recours du locataire

Si un sinistre causé par le bâtiment (fuite structurelle, problème électrique fixe) endommage les biens ou l'activité du locataire, cette garantie couvre les indemnités.

🏗 Vice de construction

Couvre les dommages résultant de malfaçons ou de vices cachés du bâtiment, même après l'expiration de la garantie décennale. Essentielle pour les locaux anciens.

🌊 Catastrophe naturelle

Indemnise les dommages causés par les inondations, tempêtes, séismes ou mouvements de terrain après publication d'un arrêté de catastrophe naturelle.

Propriétaire bailleur vs locataire : qui assure quoi ?

Le bail commercial répartit clairement les obligations d'assurance entre le propriétaire et le locataire.

Obligation Propriétaire bailleur Locataire
Assurer la structure du bâtiment ✓ Oui (PNO) ✗ Non
Assurer le contenu professionnel ✗ Non ✓ Oui (MRP)
Couvrir les risques locatifs Complément PNO ✓ Oui (MRP)
RC exploitation (accident dans le local) ✗ Non ✓ Oui (MRP)
RC propriétaire (fait du bâtiment) ✓ Oui (PNO) ✗ Non
Garantie loyers impayés ✓ Oui (GLI) — Sans objet
Perte d'exploitation Perte de loyers (option PNO) ✓ Oui (MRP)

Pour aller plus loin

📌 Assurance PNO local professionnel 💼 Assurance locataire professionnel 📖 Qu'est-ce que la MRP ? 🔥 Garantie incendie et explosion

Questions fréquentes pour les propriétaires bailleurs

Le propriétaire bailleur est-il obligé de s'assurer ?
En copropriété, la loi Alur (2014) impose à tout propriétaire non occupant de souscrire une assurance responsabilité civile. Hors copropriété, aucune obligation légale ne vous y contraint, mais c'est fortement recommandé. En effet, votre responsabilité civile de propriétaire peut être engagée en cas de sinistre lié au bâtiment (vice de construction, défaut d'entretien). Sans assurance, vous devrez indemniser les victimes sur vos fonds propres.
Puis-je imposer une assurance à mon locataire dans le bail ?
Oui. Le bail commercial peut contenir une clause d'assurance imposant au locataire de souscrire une MRP (Multirisque Professionnelle) et d'en justifier chaque année. En cas de non-respect, vous disposez d'un motif légitime de résiliation du bail. Nous vous recommandons de faire figurer cette clause et de demander une attestation annuelle.
Quelle est la différence entre PNO et assurance propriétaire bailleur ?
Les termes sont souvent utilisés de manière interchangeable. L'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) est le contrat spécifique qui couvre le bâtiment et la RC propriétaire. L'expression « assurance propriétaire bailleur » englobe plus largement toutes les assurances utiles au propriétaire qui loue : PNO, garantie loyers impayés (GLI), protection juridique, etc.
La garantie loyers impayés (GLI) est-elle incluse dans la PNO ?
Non, la GLI est un contrat distinct de la PNO. La PNO couvre les dommages matériels au bâtiment et la responsabilité civile. La GLI, quant à elle, protège vos revenus locatifs en cas de défaillance du locataire (loyers impayés, dégradations, frais de contentieux). Les deux sont complémentaires et souvent proposées ensemble par les assureurs.

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